Obtén 15% de rentabilidad neta al comprar una casa con hipoteca
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Hoy veremos con un caso real cómo calcular y la forma de obtener una rentabilidad neta del 15% al comprar una casa con hipoteca, que te será de mucha ayuda para entender el mercado inmobiliario en España.
Hay muchos inversores inmobiliarios que prefieren comprar de contado, por diversas razones. Una bien justificada es cuando sencillamente no se tiene acceso a financiamiento. Pero si existiera esa posibilidad, ¿comprarías de contado o con financiamiento?
El equipo de Geräh Real Estate Partners ha creado este sencillo Caso de Estudio, basado en una inversión real en la que colaboramos para su adquisición y gestión, para dar respuesta a estas interrogante:
¿Cuál opción ofrece la más alta retabilidad al comprar un inmueble con hipoteca o de contado?
La cuarta planta sin ascensor en Madrid,
¿Comprar de contado o con financiamiento?
Se compra un activo inmobiliario en 100.000 euros en el sur de Madrid Capital a 5 minutos del metro Villaverde Bajo Cruce.
Luego de hacer una valoración profesional antes de la compra, hemos determinado que estamos comprando por debajo del valor de mercado ya que el inmueble podría venderse rápidamente en 105.000 euros en ese momento.
Nuestro análisis nos lleva a una previsión de que el inmueble se apreciará a un ritmo del 3% anual durante los próximos 5 años.
Características del piso
- Es una cuarta planta exterior sin ascensor
- 75 m2
- 3 dormitorios
- 1 baño
- Totalmente reformado y listo para habitar.
Costos de la vivienda
- Los gastos de comunidad son muy bajos: 38 euros al mes
- El último IBI fue de 248 euros.
- Han sido 7.000 euros de gastos e impuestos de compra.
La Rentabilidad al comprar la vivienda con hipoteca o de contado
El inmueble se alquila rápidamente por larga estancia en 850 euros al mes. Asumimos que el inmueble estará ocupado 11 meses al año y que le invertiremos 350 euros al año para mantenerlo.
Asumiremos, por el análisis, que al cabo de 5 años, el inmueble habrá aumentado su valor de mercado al ritmo esperado y lo vendemos rápidamente en 120.750 euros.
Analicemos las rentabilidades obtenidas para dos situaciones: Caso A (compra de contado) y Caso B (compra con financiación del 50%)
Caso A. Compra de contado con inversión inicial de 107.000 euros.
Se obtiene una rentabilidad neta de 7,75% anual por alquiler.
En total, al cabo de 5 años, la rentabilidad ha sido la siguiente (calculada sobre la inversión inicial total de 107.000 euros):
Rendimiento por apreciación: 13.750 euros (12,85%)
Rendimiento neto por alquiler (5 años): 41.480 euros (38,77%)
Rentabilidad total neta al cabo de 5 años (asumiendo gastos de venta de 3.000 euros): 48,81%, equivalente a 9,76% anual.
Caso B. Compra con crédito hipotecario, con inversión inicial de 54.050 euros.
Ahora hagamos las mismas cuentas, asumiendo que el inmueble se compró con 50% de financiamiento.
La hipoteca es a 15 años: Tiene un gasto inicial de 1.050 euros y un costo de financiamiento del 2% anual.Es decir, la inversión inicial es de 54.050 euros y una hipoteca de 54.000 euros.
La cuota mensual de la hipoteca es de 350,21 euros. Por tanto, el ingreso neto anual por alquiler será de 4.093,48 euros, que corresponde a un rendimiento neto de 7,57% sobre el capital inicial invertido, que es solo un 0,18% menor que el obtenido comprando el inmueble de contado.
Con el rendimiento por apreciación es que observaremos cómo mejora mucho la situación. Al cabo de 5 años se vende el inmueble en 120.750 euros, se paga lo que resta de la hipoteca, es decir la cantidad de 42.030 euros y se obtienen 78.720 euros.
Rendimiento por apreciación: 24.670 euros (45,64%)
Rendimiento neto por alquiler (5 años): 20.467,4 euros (37,87%)
Rentabilidad total neta al cabo de 5 años (asumiendo gastos de venta de 3.000 euros): 77,96%, equivalente a 15,59% anual.
¿Por qué la inversión y la rentabilidad al comprar una vivienda con hipoteca fue mayor que sin hipoteca?
En un mercado inmobiliario en crecimiento, como el de España actualmente, la deuda siempre es menor que el valor de mercado del activo. Por ello en este caso el riesgo de tomar financiamiento es despreciable.
Esto no sucede en los países en los que el mercado ya ha dejado de subir o que ha comenzado a bajar. En pocas palabras, el activo aumenta su valor, mientras que la deuda sigue siendo la misma, esto es lo que principalmente origina la gran diferencia de rentabilidades obtenidas en los casos A y B.
Te animamos a que hagas este ejercicio para un caso de inversión que ya hayas realizado o que estés planeando hacer. Si quieres ver un análisis más detallado, te invitamos a verlo aquí.
Te agradecemos que nos dejes tu opinión sobre este artículo. ¿Conoces algún caso actualmente en España donde no sería mejor comprar con una hipoteca al 2% de interés? Tu opinión nos interesa, especialmente si aportas otro punto de vista.
Gracias por leernos.
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