Tal como hemos visto en “Los 4 pasos para comprar un inmueble en España”, lo primero que tenemos que hacer para adquirir un inmueble es iniciar su búsqueda en el mercado. Una buena recomendación para ello es fijarnos una banda de precio, a la que deberemos añadir un porcentaje que tendremos que pagar en forma de impuestos y gastos al momento de comprar el inmueble . A continuación detallaremos el pago de los impuestos.

 

Los impuestos de adquisición de un inmueble en España dependen de la Comunidad Autónoma donde se compre. Por ejemplo, en el caso de Madrid se ubican entre el 6% (compra vivienda de segunda mano de contado) y el 12% (compra de vivienda nueva con crédito hipotecario) del total del importe escriturado.

 

Los impuestos se clasifican en los siguientes:

 

  1. El impuesto más importante de todos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto al Valor Añadido (IVA)

 

Si compramos inmueble para uso de vivienda nuevo de un promotor habrá que pagar el IVA, que aplica en todo el territorio español a excepción de islas Canarias, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

 

El IVA para la compra de viviendas nuevas será de forma general del 10% y para viviendas en régimen especial de protección será del 4%.

 

Recordemos que el IVA es un tipo de impuesto indirecto, por lo que deberemos pagarlo al agente económico entre nosotros y Hacienda, en la mayoría de los casos será a la empresa promotora que gestiona la venta del inmueble.

 

En el caso de que compremos un inmueble de segunda mano no tributará por IVA sino a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

 

Este impuesto ha sido transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que no hay un valor fijo nacional. Por ejemplo, en Madrid es el 6% de carácter general y el 4% para familias numerosas.

 

El ITP, a diferencia del IVA, es un impuesto directo, por lo que deberemos pagarlo nosotros mismos, en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde está situado el inmueble que hemos comprado. El pago de este impuesto habrá que hacerlo en un plazo de 30 días hábiles contados desde el día del otorgamiento de la escritura pública de compra-venta.

 

  1. Impuesto de Actos Jurídicos documentados (IAJD)

 

Si se compra una vivienda nueva, además del IVA se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el cual también ha sido transferido a las Comunidades Autónomas y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta. Para el caso de Madrid, el IAJD tributa de la siguiente manera: exento para viviendas de protección oficial; 0,2% para viviendas con protección pública (VPP) con menos de 90m2 útiles; 0,4% para VPP de más de 90m2 útiles y para viviendas libres con importe escriturado menor a 120.000 euros; 0,5% para importe escriturado entre 120.000 euros y 180.000 euros; 0,75% para importe escriturado mayor a 180.000 euros.

 

Además el IAJD siempre aplica cuando se compre una vivienda, nueva o de segunda mano, a través de una hipoteca. En este caso el porcentaje se calcula sobre el importe total asegurado de la hipoteca, que se puede estimar como el capital más un 30-50%.

 

Si compramos una vivienda nueva con hipoteca, pagaremos dos veces el IAJD, uno por la compra de la vivienda, calculado sobre el importe escriturado y otro por la hipoteca calculado sobre el importe total asegurado de la misma.

 

En resumen, a modo de ejemplo en Madrid, de carácter general, pagaremos los siguientes impuestos (los porcentajes que aparecen son del importe escriturado):

Tabla 1. Impuestos a pagar para inmuebles nuevos o de segunda mano, compra e hipoteca. Caso Madrid.

Compra de contado
Hipoteca
IVA ITP IAJD IAJD IAJD ajustado
Nueva 10,00% No aplica 0,40% – 0,75% 0,40% – 0,75%* 0,52% – 1,13%**
Segunda mano No aplica 6,00% No compatible 0,40% – 0,75%* 0,52% – 1,13%**

* En el caso de hipotecas el IAJD se calcula sobre el importe total asegurado que se estima un 30-50% mayor que el importe escriturado.

** Cálculos propios realizando el ajuste al importe total asegurado.

Tabla 2. Total de impuestos a pagar para inmuebles nuevos o de segunda mano, comprados de contado o con hipoteca. Caso Madrid.

Compra de contado Con Hipoteca
Nueva 10,40%-10,75% 10,92%-11,88%
Segunda mano 6,00% 6,52% – 7,13%

 

¿De dónde viene esta información?

 

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados («BOE» núm. 251, de 20 de octubre de 1993 Última modificación: 30 de octubre de 2015 Referencia: BOE-A-1993-25359).

 

¿Por qué la vivienda nueva paga IVA más IAJD y la de segunda mano solo paga ITP?

 

La Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala que un mismo acto solo deberá pagar uno de estos dos impuestos (el mayor de ellos), es decir el ITP y el IAJD son incompatibles para un mismo acto. Mientras que el IVA se rige por otra normativa que no es incompatible con el IADJ.

 

Hemos dejado intencionalmente fuera de este artículo los otros gastos que debemos tomar en cuenta al momento de adquirir un inmueble, tales como Notaria, Registro, Gestoría y Banco en caso de hacer una hipoteca. Lo hacemos, ya que estos gastos no son un porcentaje fijado como los impuestos citados antes, sino que son importes directos que se aplican de acuerdo al rango de precio donde se sitúe nuestro inmueble. Estos temas los tratamos en profundidad en otro artículo.

 

Si eres extranjero, también puedes echarle un vistazo a este artículo donde te explicamos los pasos para invertir en España: “Soy extranjero: los 5 pasos para comprar un inmueble en España”

 

Espero que te haya sido de ayuda esta información y te invito a utilizar los comentarios para dejar tu opinión sobre este artículo. Si te ha gustado esta publicación y no quieres perderte ninguna otra, realiza una suscripción por e-mail, ¡Muchas gracias!

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