¿Cómo valoro mi inmueble? Los 4 métodos tradicionales que te permitirán calcularlo
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«El verdadero valor de un objeto, es el precio que alguien está dispuesto a pagar”
Nightcrawler (película)
Si eres propietario de uno o más inmuebles en España o en otra parte del mundo, te pregunto, ¿Sabes el valor real de cada uno de ellos en este momento?
La importancia del precio de los inmuebles es tan grande, que no entiendo como algunas personas pueden valorar a su inmueble con la siguiente explicación, no te las vas a creer:
“Lo vendo en 1.200.000 €, pago mis deudas, compro un piso de 250.000 € e invierto 100.000€ en mi negocio, por menos no lo vendo”
Cuando lo escuché respondí ingenuamente: “¿De verdad?”
Sí, es importante tener una idea del proyecto que tenemos para invertir nuestro capital una vez se venda el inmueble, eso lo entiendo y estoy de acuerdo, pero no podemos valorar un inmueble en función de nuestros sueños.
La única forma de valorarlo se encuentra en el mercado, a fin de cuenta es solo un precio más. Vamos que se trata de ley básica de oferta y demanda para ser más sencillos.
El Espectro del Precio
Las transacciones de los inmuebles ocurren en un delgado espectro de precio. Sí, es posible obtener un precio en el borde superior del valor de mercado y ganar más con la venta, si eres un vendedor te interesa apuntar a esta zona.
También es posible obtener un precio en el borde inferior de la franja de valor de mercado y ganar más con la compra, si vas a comprar te interesa hacerlo en este rango del espectro. Esta frase de Warren Buffett lo ilustra claramente:
“Nunca temas pedir demasiado cuando vendas, ni ofrecer muy poco cuando compres”
Warren Buffett
Pero atención, en el mundo inmobiliario esto se hace en este espectro de precio. Un inmueble 5-8% sobrevalorado solo se venderá en situaciones extraordinarias. Por otra parte aquellos inmuebles que están 5-8% infravalorados se venderán de forma muy rápida, durarán poco en el mercado. Vamos, que estos productos no los conseguirás en los portales inmobiliarios como idealista o fotocasa.
La Variación del Precio del Inmueble a lo Largo del Tiempo
Según nuestra propia experiencia, el 75% de los propietarios no saben el valor real de mercado de sus propiedades, como mucho un estimado con gran margen de error. Esto pasa por múltiples razones, pero la más clara es que los activos inmobiliarios varían su precio a lo largo del tiempo y las personas no tienen la costumbre de valorarlos porque cuesta tiempo y dinero hacerlo.
¿Cómo determinar el valor real de mi inmueble?
Como verás en este artículo, calcular el valor real de un inmueble no es tarea fácil, pero si tienes orden y aprendes a manejar los siguientes métodos o si cuentas con profesionales de confianza, podrás determinar el valor de tus propiedades en cualquier momento dado.
Existen básicamente dos ramas de inmuebles: edificaciones o suelos y terrenos. Como puedes ver según Rey-Carmona y Núñez-Tabales (2017), los métodos que existen para valorarlos se pueden clasificar en:
| Grupo | Método |
| Técnicos otradicionales | Coste |
| Comparación | |
| Actualización de rentas | |
| Residual | |
| Avanzados | Precios hedónicos |
| Inteligencia Artificial, entre otros |
Los métodos técnicos o tradicionales y que son de aplicación legal en España están recogidos en el Boletín Oficial del Estado (BOE-A-2003-7253) son:
| Método tradicional | Artículo del BOE |
| Coste | 20 al 23 |
| Comparación | 17 al 19 |
| Actualización de rentas | 23 al 33 |
| Residual | 34 al 42 |
Cada método se puede aplicar siempre que se cumplan ciertos requisitos. En los artículos que te refiero del BOE podrás conseguirlos rápidamente.
Si eres un inversor de inmuebles residenciales, seguramente el método de comparación es el único que hayas utilizado. Si has usado algún otro más te felicitamos. Si no, te invito a que pruebes con algún otro como el de actualización de rentas. Veamos ahora en detalle a los métodos tradicionales.
El Método de Comparación
El método de comparación es el más intuitivo de todos y es de fácil aplicación. El problema está en que el método requiere de información real para poder ser empleado correctamente y los propietarios no profesionales generalmente no tienen acceso a tanta información de calidad porque no se dedican a analizar el mercado todos los días.
Se utilizan seis inmuebles comparables, pero en la práctica se puede hacer con más. A dichos inmuebles se les denomina testigos y se comparan considerando las características individuales de cada uno. Para el caso de viviendas se suele comparar orientación, antigüedad, superficie, conservación, iluminación, altura de la vivienda, entre otros elementos.
Cada una de estas características puede compararse de tres formas entre los inmuebles:
- peor (matemáticamente se reflejará esta característica como menor a 1).
- igual (= 1).
- mejor ( > 1).
Por ejemplo, supongamos que se quieren comparar dos inmuebles exactamente iguales, ubicados en una misma finca que tiene ascensor, y su única diferencia es que uno es la primera planta y el otro es la cuarta planta. La cuarta planta tendrá un valor mayor a la primera al tener más luminosidad y tranquilidad. Esto se verá reflejado con que esas características tendrán un valor mayor que 1 en la comparación.
El % que valga más será el que el “ojo” del evaluador considere.
Finalmente se calculará la media aritmética del conjunto de valores obtenidos por cada inmueble. Este promedio será el valor unitario (€/m2) que utilizaremos para determinar el valor de tasación.
Como podrás ver, se trata de un proceso en el que el criterio del evaluador es fundamental. Como si se tratase de un proyecto de ingeniería, nosotros recomendamos ponderar los parámetros entre al menos 2 personas que conozcan el mercado. Así te aseguras de que el valor obtenido será apegado a la realidad.
Para no hacer el artículo más largo, te comento un poco de los otros 3 métodos para que puedas tener una idea más cercana de lo qué son:
El Método de Coste
El método de coste busca determinar el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN). Primero debemos determinar el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) y restaremos la depreciación física y funcional del inmueble.
El Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir otro inmueble de las mismas características en el presente. Ten en cuenta que la tecnología avanza con los métodos de construcción. En dicho valor están incluidos:
- El valor del terreno en el que se encuentra el inmueble.
- El coste de la construcción, que incluye: material de la obra, gastos generales, y el beneficio industrial del constructor.
- Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Entre otros se incluirán los siguientes: los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la Declaración de Obra Nueva del inmueble. Los costes de licencias y tasas de la construcción.
En países desarrollados como el caso de Estados Unidos o muchos países de la Unión Europea, se trata de un cálculo cierto y puede obtenerse con precisión.
El Método de Actualización de Rentas o Método de Descuentos de Flujos de Caja
El método de actualización busca determinar el valor del inmueble en función de la capacidad de producir renta que tiene, por lo que considera al inmueble como si fuera una inversión, es decir un activo puro y duro.
Para determinar su valor necesitaremos establecer la rentabilidad requerida al inmueble (en nuestra opinión oscila entre un 4% y un 8%, aunque puede ser menos o más dependiendo de la situación), así cómo conocer todos los ingresos y egresos que se esperan del inmueble.
En nuestro e-book gratuito, «El ABC del Inversionista Inmobiliario«, puedes ver los detalles de cómo calcular la rentabilidad de un inmueble.
Para determinar el precio según el método de actualización de rentas, bastará con cambiar la variable, es decir, en la misma ecuación, establecemos la rentabilidad requerida y calculamos el precio.
El método de residuales
El método de residuales se utiliza cuando no es posible utilizar el método de comparación. Es el de mayor uso en valoración urbanística de suelos y terrenos, también se utiliza con frecuencia sobre inmuebles a rehabilitar. Similar al método de coste, calcula el valor del inmueble con la construcción finalizada y le resta los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
Nuestro objetivo: determinar el valor unitario para conocer el valor del inmueble
Todos los métodos de valoración que acabamos de ver tienen en común que buscan determinar el valor unitario del inmueble (€/m2), es decir cuánto vale cada metro cuadrado de dicho inmueble. Porque todo esto se resumirá en una sencilla multiplicación:
Valor del inmueble (€) = valor unitario del inmueble (€/m2) x tamaño del inmueble (m2)
De nada nos valdrá dedicar tiempo y esfuerzo para calcular el valor unitario si no tenemos un valor exacto del tamaño del inmueble. En ese sentido, te recomendamos considerar los metros cuadrados reales.
¡No cometas este error tan frecuente!
Es un error no aplicar los métodos de forma rigurosa. Una muestra clara: si utilizas los datos de los portales inmobiliarios para comparar habrás sobrevalorando al inmueble entre un 15% y un 30% porque los inmuebles publicados en internet no reflejan el valor real de los inmuebles que se han comprado o vendido.
Ideas para ayudarte
Busca una agencia inmobiliaria local de la zona donde se quiere hacer la valoración y consulta sobre las operaciones que se han cerrado en los últimos 3 meses.
Contacta con otros vendedores de inmuebles similares que tengan su anuncio publicado en internet hace mucho tiempo, puede ser que te lleves la buena sorpresa de que la persona que llames ya haya vendido el inmueble y te diga en qué precio lo vendió y qué otras características tenía.
Contacta con una agencia inmobiliaria como la nuestra que posee las herramientas tecnológicas más punteras del mercado que nos permiten determinar el valor de un inmueble en cualquier lugar de Madrid.
Puedes utilizar también herramientas avanzadas que utilizan algunas empresas para valorar tu inmueble de forma inmediata, como por ejemplo Precioviviendas. Pero recuerda siguen obteniendo resultados aproximados.
¿Puedo valorar mi inmueble o acudo a un profesional?
Imagina que se estropea el aire acondicionado de tu casa. Puedes hacer dos cosas: te informas, ves vídeos de youtube o haces un curso de refrigeración, practicas y quizás lo repares, dependerá de muchos factores. Pero lo más eficiente será acudir a un profesional que te lo repare. Claro que te cobrará por sus servicios, pero seguro que tendrás que dedicar mucho menos tiempo que haciéndolo por tu cuenta y lo hará mejor.
Con el sector inmobiliario, como en cualquier sector profesional, pasa lo mismo. Puedes buscar hacerlo tú mismo, pero tendrá un coste, de una forma u otra, de tiempo, de dinero, de recursos. Tu sabrás más que nadie si te compensará o no.
Recuerda que el tiempo es un recurso valioso y los inversores con experiencia lo saben muy bien.
¿Cómo me puede ayudar una Agencia Inmobiliaria líder en utilizar la tecnología como Geräh Real Estate Partners?
Si has llegado a este punto quiero agradecerte por haber leído toda la información que con mucho gusto preparamos para ayudarte. Ahora tienes que saber una cosa, todos estos métodos están evolucionando constantemente, específicamente en la forma en que se obtiene la información.
Hoy en día en España ocurren cientos de transacciones inmobiliarias cada día, tanto de venta como de alquiler. Esta producción masiva y constante de información es parte de lo que llamamos Big Data. Recientemente este fenómeno se estudia mediante los avances en Inteligencia Artificial dando resultados fabulosos y aportando información muy necesaria para analizar el valor de cualquier inmueble. Estos son métodos avanzados y Agencias líderes como la nuestra la utilizamos para ayudarnos a elaborar rigurosos informes de valoración inmobiliaria. Para ello combinamos nuestras herramientas y conocimientos de los métodos tradicionales con el apoyo de la información aportada por los métodos avanzados.
En pocas palabras, nuestro informe de valoración te dirá lo siguiente:
- Valor del inmueble exacto, obtenido mediante comparación directa del mercado actual. Incluimos valoración por comparación, por actualización de rentas y por métodos avanzados.
- Espectro de precio en el que es posible cerrar el inmueble tanto a la alza como a la baja dependiente del mercado.
- Análisis histórico del precio del inmueble y predicción futura.
Esperamos que toda la información que hemos compartido contigo sea de tu provecho y si lo necesitas, acá estamos para ayudarte a valorarlo de forma gratuita.
