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Cómo calcular la Plusvalía Municipal

Cómo calcular la Plusvalía Municipal - Portada

En otro artículo hemos analizado  Los 3 impuestos a pagar al comprar un inmueble en España. Ahora trataremos un punto que le atañe a la parte vendedora, y veremos cómo calcular la Plusvalía Municipal o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

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De forma general, la legislación inmobiliaria en España versa sobre la jurisdicción de cada Comunidad Autónoma.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como la «Plusvalía Municipal» también depende de cada Comunidad Autónoma.

A continuación veremos todos sus aspectos y cómo calcularlo con un sencillo ejemplo.

Si no tienes tiempo de leer todo el artículo, hemos creado la ilustración que podrás descargar al final para que no olvides los 3 factores con los que calcular la Plusvalía Municipal.

¿Cuál es el fundamento legal de la Plusvalía Municipal o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?

Son dos los fundamentos legales del IIVTNU:

El primero aplica a todo el territorio español y se trata de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

El segundo dependerá de cada Ayuntamiento, por ello, dependiendo de donde se encuentra el inmueble que se ha transmitido, deberemos informarnos oportunamente sobre este fundamento legal, como puede ser  una ordenanza municipal.

Por ejemplo, en el caso de Madrid es la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Redacción vigente aprobada por Acuerdo Pleno de 19 de diciembre de 2014. BOCM número 310 de 30 de diciembre de 2014.

¿Qué es la Plusvalía Municipal?

Tal como lo indica el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales:

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

En breves palabras, es un impuesto que lo paga el propio sujeto pasivo (el vendedor siempre) cuando ocurre una transmisión de un inmueble.

¿Qué inmuebles están sujetos a este impuesto?

Tal como lo dice su nombre, solo están sujetos los inmuebles de Naturaleza Urbana, aquellos Rústicos no están sujetos.

¿Qué casos tampoco están sujetos a este impuesto?

Hay varios casos en los que no existe sujeción a este impuesto, por ejemplo cuando hay transmisión de bienes entre cónyuges o sus hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio.

¿Cuál es la base imponible?

La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

El valor de los terrenos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿Cómo se calcula el IIVTNU?

Solo hacen falta los siguientes tres datos:

1) Valor catastral del terreno en el momento de la transmisión (aparece en el IBI).

2) Número de años transcurridos desde la última transmisión (años completos) y

3) Porcentaje anual que determine cada ayuntamiento. El porcentaje anual que determine cada ayuntamiento tiene unos límites establecidos por la Ley de Haciendas Locales:

  • Período de uno hasta cinco años: 3,7.
  • Período de hasta 10 años: 3,5.
  • Período de hasta 15 años: 3,2.
  • Período de hasta 20 años: 3.

Para determinar el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, la Ley nos indica que debemos multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años.

Además, la misma Ley señala que sólo se considerarán los años completos, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho período.

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Cómo calcular la Plusvalía Municipal: Ejemplo

No cometas el error de pensar que la «Plusvalía Municipal» depende del valor de venta

Inmueble ubicado en Pontevedra Capital 36001.

Vivienda en altura comprada el 15 de febrero 2006 y vendida el 31 de enero de 2018.

Escriturada en………………………………………………….. 120.000€

Gastos de escrituración y otros aprox………………….. 14.000€

Total Compra…………………………………………………… 134.000€

Vendida en …………………………………………………………………164.000€

Valor catastral en el momento del devengo (determinado por el IBI): 46.810.36€.

Número de años «completos» transcurridos desde la anterior transmisión: 11 años.

El porcentaje anual para Pontevedra será del 2,9% (tramo de hasta 15 años).

Base Imponible: 46.810.36€ x 11 años x 2,9%/año Base Imponible: 14.932,5 €

Para Pontevedra, la cuota íntegra a pagar es del 21% de la base imponible.

Cuota íntegra: 0,21 x 14.932,5 € Cuota íntegra: 3.135,82 €

En este ejemplo los vendedores deberán pagar al Ayuntamiento de Pontevedra 3.135,82 € como pago del IIVTNU («plusvalía municipal»).

Como pueden ver, hemos colocado intencionalmente el valor escriturado en el año 2006 y el valor vendido en el año 2018, para que se den cuenta de que no tienen nada que ver con el cálculo de este impuesto.

No cometas el error de pensar que la «Plusvalía Municipal» depende del valor de venta. Si deseas saber cuanto deberás pagar por este impuesto al momento de vender tu inmueble, te invitamos a que nos escribas a través de nuestro formulario de contacto y solicita una consulta gratuita.

Te daremos una primera asesoría gratuita con mucho gusto. Si te ha resultado de ayuda este artículo y estás buscando vender tu casa, posiblemente te interese leer sobre cómo vender tu casa después del Coronavirus.

Ahora cuéntame tú.

¿Sabes ya cuál es el importe a pagar por tu Plusvalía Municipal?

¿Utilizas la normativa aplicable a tu Comunidad Autónoma?

Te espero en los comentarios.

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