¿Cómo vender una vivienda con hipoteca en España?

Esta es una de las dudas más frecuentes que nos han expresado nuestros clientes cuando deciden vender su piso o chalet cuando no se ha pagado en su totalidad la hipoteca.

 

«¿Se puede vender así?»

 

¡La respuesta es Sí! Sí puedes vender tu vivienda o propiedad áun no habiendo terminado de pagarla al banco. Existen varias formas y varios detalles a los que tienes que prestar atención. 

 

¿Es habitual vender una vivienda con hipoteca?

 

Es de lo más habitual. En España se formalizan hipotecas de 15 a 30 o incluso 40 años y, como es de esperarse, muchas cosas pueden pasar en ese tiempo: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un matrimonio, un divorcio, una familia más grande, o Incluso el deseo de comprar otra propiedad.

Este procedimiento es de lo más habitual y puede ser de lo más sencillo, pero dependiendo de la circunstancia en la que te encuentres, hay un método que se ajustará más a ti. 

 

Si piensas vender tu vivienda, te invitamos a leer nuestra última guía «7 pasos para vender tu vivienda».

Descárgalo aquí.

 

Como ya te lo mencioamos, existen varios métodos que se pueden ajustar a tu perfil o circunstancias en concreto, por lo que analizar tu situación es vital para a partir de allí, saber cuáles son los pasos que debes tomar. Buscar la asesoría de un experto es lo más recomendable y rentable que puedes hacer en ésta situación.

Te invitamos a leer el artículo «Cómo encontrar la mejor agencia inmobiliaria en tu barrio».

 

¿Cuáles son mis opciones para vender mi vivienda con hipoteca?

En primer lugar debes saber:

• ¿Cuanto te costó la vivienda?
• La cuantía de la hipoteca que te queda por pagar.
• ¿A qué precio vas a poder vender tu vivienta?

Una vez teniendo las cuentas claras y haciendo una buena valoración de tu vivienda podrás escoger entre éstas opciones:

Vender la casa a un precio superior a la hipoteca

El mejor escenario posible. Si al valorar nuestra vivienda nos da un precio de venta lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco, ésta es la mejor opción, pero esto dependerá del mercado inmobiliario, de la oferta y la demanda.

Si podemos irnos por ésta ópción, los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca son los siguientes:

• Confirma el precio de venta con el comprador y asegura que el pago que vas recibir sea ser superior al que debas al banco por la hipoteca.
  Inmediatamente nos acercamos al banco y solicitas el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se presenta siempre en el caso de que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
• Realiza la firma de la compraventa ante el notario, para ello necesitaremos presentar dicho Certificado de Deuda Pendiente.
• Lo más habitual es que el comprador tenga que llevar dos cheques a la Notaría, uno a nombre del banco por el importe de la Deuda Pendiente y otro para ti por la diferencia.
• Una vez que hayas pagado la deuda de la hipoteca con el dinero recibido por la venta de la casa, disfrutarás del dinero restante.

Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca.

Vender una casa por un precio mayor a la deuda que tenemos con el banco no siempre es posible. Lamentablemente, en ciertas ocasiones necesitamos vender la vivienda con urgencia, y no podemos esperar a que el precio fluctúe a nuestro favor para poder proceder, pero aún con éste escenario podrás vender la vivienda.

De ser éste tu caso, sigue éstos pasos:

• Acude al banco y solicita el Certificado de Deuda Pendiente. Explícales tu situación al banco  y muéstrales tu intención de devolver parte de la hipoteca con el dinero obtenido por la venta. Hacer esto te permitirá modificar las condiciones de la deuda que quedará pendiente después de la venta y pasará a ser un nuevo préstamo.
• Cuando se ejecute la compraventa por la vivienda, la totalidad de la venta debe ir destinado al pago de la hipoteca. A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. Como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. Ten en cuenta que es muy probable que se deban pagar comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo, pero esto dependerá de la política de cada entidad bancaria.

Subrogar la hipoteca al comprador

Cuando hablamos de subrogar la hipoteca, hablamos de cambiar el títular de la hipoteca de la vivienda para que el comprador se haga cargo de la misma. Esta es otra opción si optamos por vender nuestra casa con hipoteca. Aquí te mencionamos algunos de los pasos a seguir.

• Confirma con el comprador si está dispuesto a subrogarse a la hipoteca de la vivienda y concreta las condiciones en que se hará la compraventa.
• Debemos ir al banco con el comprador donde tenemos la hipoteca y le explicamos que queremos llevar a cabo la subrogación de la hipoteca.
• El banco hará un estudio del perfil del comprador para garantizar que es solvente y será capaz de cumplir con el pago de la hipoteca sin problemas.
• Si el banco da el visto bueno, se proseguirá a la firma de la subrogación de la hipoteca. Aquí se hará una modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos. 

Solicitar una hipoteca puente

Esta es la opción perfecta de hipoteca si buscas invertir el dinero de la venta en la compra de una nueva casa, pero debes saber que ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo. La hipoteca puente puede facilitar el pago de dos hipotecas (la casa que queremos vender y la casa que hemos comprado con una nueva hipoteca) por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado.

Si optas por esta solución para vender un piso con hipoteca, sigue los siguientes pasos:

• Solicita al banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda. Le explicas que buscas una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa y también de la segunda (que es la nueva hipoteca que vamos a solicitar).
• El banco va a estudiar el caso y de ser positivo, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, tendremos que vender la primera vivienda.
• Durante ese tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagarás dos hipotecas, sino la hipoteca puente con una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado, ya que, en la mayoría de los casos, tienen carencia de capital del 100% del préstamo o de la parte correspondiente a la primera garantía.
• Una vez hecha la venta de la primera casa, se liquida la hipoteca puente, y pasas a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.

Si quieres que te asesoremos con nuestra experiencia, contacta con nosotros, estaremos encantados de ayudarte con la venta de tu piso o chalet en Madrid.

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Escrito en colaboración con: Pablo Quintero