Comprar un piso con derrama pendiente ¿Quién paga?
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Si vas a comprar o vender un piso con derrama pendiente o aprobada, ¿Quién las paga? ¿El vendendor o el comprador? Esta situación se presta para ciertas confusiones que desde Geräh Real Estate que vamos a resolver en detalle a continuación.
¿Qué son las derramas?
Una derrama es un gasto extraordinario o gasto no previsto dentro del presupuesto anual de una comunidad de vecinos. Usualmente responden a averias, reparaciones urgentes, gastos legales u obras de mejora.
Estas aparecen cuando existe la necesidad real de una finaciación que no puede cubrirse con el presupuesto anual. Entonces, Las derramas al no ser gastos regulares, se aplican cuotas extraordanarias previamente aprobadas por la comunidad para completar la financiación, usualmente, de caracacter urgente.
¿Qué son gastos ordinarios y extraordinarios?
Antes de continuar, vale aclarar los conceptos y los aspectos legales de gastos u cuotas ordinarias y extraordinarias. Es estos detalles donde notamos en caso de vender o comprar un piso con derrama pendiente quién paga, si el vendedor o el comprador.
Gastos ordinarios
Los gatos ordinarios, son todos aquellos gastos dedicados al mantenimiento y funcionamiento de la comunidad. Se pagan en forma de cuotas mensuales y por lo general cubren los gastos de servicios de luz, agua, limpieza, jardineria y seguros.
Gastos Extraordinarios
Los gastos extraordinarios, son gastos no previstos en el presupuesto anual. El motivo más común es que suele ser una reparación de emergencia.
Luego de proceder con la financiación de ese gasto imprevisto, se recurre a una derrama que debe ser aprobada con la comunidad de vecinos y pagará en cuotas.
¿Qué dice la Ley de propiedad horizontal (LPH) sobre las derramas?
La Ley de propiedad horizontal dice muy claramente:
Nadie está exento del pago de los gastos de la comunidad ni las derramas, aunque se esté en situación de desempleo o si existe alguna otra situación económica adversa
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
También explica que dependiendo del tipo de derrama, esta debe ser aprobada por un cierto número de propietarios.
- Por mayoría simple: para obras o gastos de conservación y mantenimiento.
- Con una mayoría de 3/5 partes para obras de mejora.
- Por último, po unanimidad: para obras o gastos que supongan una alteración del título constitutivo de la propiedad.
Una ves que la derrama ha sido aprobada, los propietarios deberán pagarla en las cuotas establecidos en la junta.
¿Cómo saber si la vivienda en venta tiene una derrama pendiente?
La LPH establece que si los propietarios quieren vender una propiedad con derrama pendiente o aprobada está obligado de informar a la parte compradora sobre la situación y pago de esas cuotas. Por lo tanto el vendedor está obligado a otorgar toda la información.
Claro, en algunas ocaciones el comprador puede desconfiar, en ese caso tiene que hablar con el administrador o el presidente de la comunidad
La derrama quedará en constancia en un acta que resume los puntos que se trataron tanto en las juntas ordinarias como en las extraordinarioas, donde en caso de una derrama se verá si está pendiente de aprobación o esta ya fue aprobada.
¿Quién paga la derrama? ¿El vendedor o el comprador?
Sobre qué parte paga una derrama, dependerá de diversos factores que veremos a continuación o en el momento en el que se encuetren los pagos pagará el comprador o el vendedor.
Recomendaciones al comprar un piso sin derramas pendientes
Lo primero que debemo hacer es, obviamente, antes firmar la compra del inmueble, es preguntar si hay derramas pendientes o no. En caso de no haber derramas pendientes, preguntar si que tan próximo está el vencimiento de la ITE. Si el vencimiento está cerca, las posibilidades de una derrama son cercanas.
Lo segundo que debes hacer en caso de no haber derrama pendiente es preguntarle al presidente de la comunidad si hay un fondo de derramas. Esta información es muy valiosa para el futuro de tus ahorros.
Cuando paga el vendedor la derrama pendiente
Ahora, en el caso de haber una derrama, debemos preguntar si ya fue aprobada o pendiente de aprobación.
En el caso de que la derrama ya fuera aprobada, debes preguntar si está en curso o ha sido devengada. Si la derrama está en curso, el vendedor paga las cuotas hasta la firma de la escritura.
La LPH dice:
las derramas para el pago de mejoras realizadas en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
Esto quiere decir que cuando la derrama ha sido aprobada, el vendedor será el encargado de pagar las cuotas extraordinarias hasta efectuarse la compraventa de la vivienda.
Cuando el comprador paga una derrama
El comprador deberá pagar la derrama aprobada, cuando la solicitud del pago sea posterior a la firma de la compraventa.
En caso de estar pendiente de aprobación, es el comprador quién debe hacerse cargo del gasto extraordinario, pero no termina allí.
Si la derrama aprobada ha sido devengada, el comprador pagará las cuotas restantes. En este caso, es bueno que la parte compradora va a pagar según el coeficiente de participación una cierta cantidad que puede haber sido aprobada o no. Si no fue aprobada, el comprador debe hablar con el administrador para que le dé una estimación.
Ahora, si la cantidad ya ha sido aprobada, el comprador podrá negociar el precio con el vendedor.
Cuando pagan tanto el vendedor y el comprador
En este escenario, el vendedor pagará hasta las cuotas hasta la firma de la escritura y apartir de allí, lo hará el comprador.
