Definición de gran tenedor según la Ley de Vivienda 2023

Desde su entrada en vigor, la nueva Ley de vivienda vino con una serie de cambios claves que buscan aumentar la oferta inmobiliaria en el mercado del alquiler y fue el cambio en la definición de gran tenedor en la ley. Para los grandes tenedores esto les supone una serie de limitaciones, especialmente para aquellos propietarios que se encuentren en zonas tensionadas. Ahora vamos a profundizar en esto aún más. (Actualizado en marzo 2025)

¿Qué es un gran tenedor?

Un gran tenedor es toda aquella persona física o jurídica que poséa más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo  trasteros o garajes o propiedades con más de 1.500 m2.

Esto indica que tanto a individuos, como empresas o fondos de inversión que superen ese número de viviendas o superficie, pueden ser considerados grandes tenedores. Se excluyen trasteros, garajes, locales comerciales o de oficinas y cualquier otro tipo de activo no residencial

También es importante aclarar que si el inmueble supera los 1.500 m2, inmediamente se le considerará Gran Tenedor, aunque no haya superado el límete de 10 viviendas.

Ahora, existe un cambio en la ley que afecta a los grandes tenedores en que tengan viviendas en zonas en zonas tensionadas, pero tranquilos.

La ley le da la competencia a las Comunidades Autónomas cuales áreas urbanas serán declaradas como zonas tensionadas, también le da el poder de considerar gran tenedor a quien posea 5 viviendas, no 10. Esto a generado una serie de reacciones (y controversia) porque puede afectar a muchos propietarios en varias regiones de España.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Una zona de mercado residencial tensionado o zona tensionada es un concepto introducido por la Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en mayo de 2023. Este tiene como objetivo permitir a las administraciones públicas, en especial, las comunidades autónomas, de regular los precios del alquiler y adoptar medidas específicas que buscan facilitar el acceso a la vivienda en áreas donde la tensión entre oferta y demanda es crítica.

Ahora, una zona tensionada es un área donde el acceso a la vivienda es difícil y por eso el Estado busca regular los precios y las condiciones para las viviendas en alquiler y así proteger a los inquilinos.

Según la ley:

«Existe un especial riesgo de acceso difícil a la vivienda para la población residente por una subida sostenida y desproporcionada de precios o por una descompensación estructural entre la oferta y la demanda de vivienda.»

¿Quién declara una que una zona sea tensionada? Pues, como dijimos anteriormente, depende de las comunidades autónomas y estos son los requisitos:

¿Qué necesitan las comunidades autónomas para declarar una zona tensionada?

Tiene que cumplirse las siguientes condiciones:

1. Cuando la carga del coste de la vivienda es superior al 30% de los ingresos medios. Quiere decir que cuando los costes medios del alquiler o hipoteca + servicios (luz, agua, calefacción, etc.) superen el 30% de la renta media de los hogares en esa zona.
2. Cuando la exista una subida acumulada de precios del alquiler superior al 3% por encima del IPC en los últimos 5 años.

¿Cuales comunidades han aplicado las regulaciones en las zonas tensionadas?

Entramos en una parte importante. ¿Se está aplicando está ley en todas las comunidades autónomas? La respuesta es no y por el momento estás son las comunidades que lo han aplicado:

• Cataluña (Barcelona y más de 100 municipios).
• País Vasco ( está preparando el mapa tensionado).
• Navarra.
• Baleares (se encuentra en proceso).

Otras comunidades se han negado a aplicarlas, porque las consideran intervencionistas y podría traer más efectos negativos a largo plazo que beneficios. Están son las comunidades que se han opuesto y no la han aplicado por el momento son:

• Madrid.
• Andalucía.
• Galicia.
• Castilla y León, entre otras.

¿Qué implica ser un gran tenedor en una zona tensionada?

Una vez que se declara oficialmente una zona como tensionada, el estado activan diferentes mecanismos de control, regulación y seguimiento que afectan a propietarios, promotores, inquilinos y porsupuesto, a los grandes tenedores.

En el caso de los grandes tenedores, veamos con dos ejemplos que significa ser gran tenedor en Barcelona, que ha sido en su totalidad declarada zona tensionada, y como es ser un gran tenedor pero en Madrid, quien está en contra de esta medida y no la aplica.

¿Cómo es ser un gran tenedor en Barcelona como zona tensionada?

En Cataluña se aplica la Ley de Vivienda 2023, pero además el Gobierno catalán ha activado su potestad para reducir el umbral de lo que se considera “gran tenedor” en las zonas tensionadas, como en el caso de Barcelona que es en su totalidad.

Esto quiere decir que un gran tenedor es quien tenga 5 o más viviendas de uso residencial y no 10.

También se aplican las siguientes medidas.

Límites al precio del alquiler

• Los grandes tenedores están obligados a ajustar el alquiler al índice de referencia oficial publicado por el Ministerio de Vivienda.
• No pueden subir precios libremente, ni siquiera si hay reformas, salvo que se justifique con criterios técnicos y legales muy concretos.
• En contratos nuevos, no pueden poner un precio más alto que el contrato anterior (si el inmueble ha estado alquilado en los últimos cinco años).

Prohibición de subidas abusivas

• Se eliminan las cláusulas de actualización del IPC por encima del 2% anual.
• Cualquier subida debe estar dentro de los márgenes que marca el índice.

Obligaciones adicionales

• En algunos casos, se puede requerir a los grandes tenedores colaborar con la Administración en casos de emergencia habitacional.
• Hay mecanismos para sancionar pisos vacíos de grandes tenedores durante más de 2 años.

¿Cómo es ser un gran tenedor en Madrid?

Aunque la Comunidad no aplique restricciones específicas por ahora, la figura del gran tenedor sigue teniendo efectos importantes en varios aspectos, por ejemplo:

Negociación con ayuntamientos

• El Ayuntamiento de Madrid podría adoptar políticas propias (más laxas o más estrictas) en relación a grandes tenedores, especialmente en suelos públicos, desarrollo de VPO o colaboración público-privada.
• Se abre la puerta a convenios de cesión temporal, desarrollo de vivienda asequible en colaboración, etc.

Riesgo reputacional

• Los grandes tenedores, aunque operen legalmente, pueden ser blanco de campañas mediáticas, protestas vecinales o movimientos sociales si no se cuida la relación con los inquilinos y el entorno.
• Es fundamental cuidar la imagen de marca: transparencia, ética en precios y servicios, y una política activa de responsabilidad social.

Inversión a medio plazo

• Aunque ahora no haya límites, un cambio de gobierno autonómico podría activar zonas tensionadas en el futuro.
• Conviene preparar estructuras legales y empresariales flexibles (sociedades vehículo, gestión a través de terceros, estructuras descentralizadas por distrito o tipología).

¿Qué más debe tener en cuenta un propietario que sea un gran tenedor?

Sobre los Límites del precio del alquiler

Es importante recordar que la ley de vivienda establece límites a la subida anual a los precios del alquiler. Independientemente de si es o no una zona tensionada, esta no podía ser superior al 2% en el 2023, al 3% para el 2024 y ahora 2025 con el IRAV. Sin embargo los grandes tenedores con viviendas en alquiler deben ser más cuidadosos que otros arrendadores.

Lécturas que te pueden interesar:

• Cambios en la Ley de vivienda para los propietarios
• ¿Qué es el IRAV?: Guía para propietarios
• El IRAV y sus efectos en el mercado del alquiler en Madrid

Los desahucios para el gran tenedor

La nueva Ley de Vivienda mejorar las medidas en el procedimiento de desahucio, sobre todo para los llamados hogares vulnerables donde:

• Hacer más efectiva la atención a los desahuciados con las comunicaciones entre los servicios sociales o el organo judicial.
• Ampliación de los plazos de suspensión de lanzamientos de existir una situación de vulnerabilidad de 1 a 2 meses, si el propietario es persona física y de 3 a 4 meses si el propietario es persona jurídica.

Pero, si el propietario es un gran tenedor para proceder con el desahucio, deberá acreditar que ha aplicado un procedimiento de conciliación o intermediación entre él y el inquilino en situación de vulnerabilidad.

Estrategiás para el futuro si eres propietario de una vivienda, eres un gran tenedor o aspiras a serlo

Como te hemos descrito aquí en el artículo existen varios escenarios a los que atenerse si eres un gran tenedor con 10 o 5 viviendas o planeas convertirte en uno. Primero vamos a enfocarnos en una estrategía básica para los grandes tenedores de hoy en Madrid.

Recuerda que ser un gran tenedor es un modelo de negocio, lo que implica planificación de crecimiento a largo plazo. Puedes obtener varias ventajas, pero mientras más creces, más te expones a un marco regulatorio que puede ser más acrecentarse. Por eso es necesario estrategía, planificación y una empresa que hable y entienda tu idioma como inversor en el sector inmobiliario.

Estrategia para un gran tenedor en un entorno desregulado

Tomando en cuenta que a diferencia de comunidades como Cataluña o Navarra, la Comunidad de Madrid ha optado por no aplicar la Ley estatal de Vivienda y no ha declarado ningún municipio como zona tensionada.

Este contexto convierte a Madrid en una región atractiva para la inversión y acumulación de carteras residenciales en régimen de alquiler. Aquí nuestras recomendaciones para ser un gran tenedor existoso.

Expansión estratégica
Los grandes tenedores deberían aprovechar el marco actual para ampliar su parque de viviendas en zonas con alta demanda y potencial de revalorización, como Tetuán, Carabanchel, Usera o San Blas.

Estructuración jurídica eficiente
Es recomendable constituir sociedades vehiculares por zonas o tipología de activos para segmentar el riesgo y facilitar la gestión. Esta medida, además, puede ser útil si se introducen restricciones futuras para grandes tenedores.

Externalización profesional de la gestión
Contar con un operador especializado como Geräh Real Estate Partners puede garantizar una gestión más eficiente, profesional y legalmente alineada.

Revisión del portfolio
Analizar qué activos presentan baja rentabilidad o mayores riesgos de obsolescencia, y considerar su venta o transformación para optimizar la cartera.

Preparación legal de contratos
Es conveniente revisar y renovar contratos a largo plazo, actualizando precios y condiciones bajo el marco actual, para blindar rentabilidades ante posibles cambios normativos.

Estrategia para un gran tenedor en un entorno regulado

Ser un gran tenedor implica planificación y estrategia, por eso deben actuar con inteligencia y anticiparse a posibles cambios políticos que puedan surgir a futuro. Hoy Madrid no aplica la ley, pero en un futuro podría cambiar de política y aplicar la ley como en Barcelona. Aquí nuestras recomendaciones.

Reestructuración del patrimonio
Dividir la cartera en varias sociedades con estructuras jurídicas independientes para evitar superar el umbral de gran tenedor por entidad.

Diversificación geográfica
Invertir en municipios madrileños con menor presión regulatoria, o en otras regiones como Andalucía o Canarias, donde la aplicación de la Ley de Vivienda es menos probable.

Posicionamiento institucional y social
Adoptar una política de responsabilidad social activa: mantenimiento excelente, relación transparente con inquilinos, y posibles colaboraciones con instituciones para evitar estigmatización o conflictos.

Blindaje contractual
Firmar contratos de alquiler con duraciones largas y condiciones actualizadas antes de cualquier declaración de zona tensionada, ajustándolos al marco actual mientras sea favorable.

Análisis de rentabilidad bajo escenarios regulados
Simular el impacto de los topes de alquiler y otras restricciones sobre la rentabilidad futura, para tomar decisiones de rotación o desinversión anticipadas.

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Para un gran tenedor, contar con un operador inmobiliario de confianza es más importante que nunca. Geräh puede ofrecer:

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• Asesoría jurídica continua en materia de vivienda.
• Análisis de portfolio y estrategia de inversión.
• Negociación institucional con entidades públicas.
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