El IRAV limita las rentas al 2,19 % frente a una inflación del 2,7 %

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el Índice de Referencia para Actualización de los Alquileres de Vivienda (IRAV), que servirá para calcular la subida anual de las rentas en contratos de alquiler permanentes firmados desde mayo de 2023.

La renovación de contratos de alquiler en España aplicará una subida del 2,19 %, según el Índice IRAV publicado por el INE.

Este índice marca un incremento del 2,19 %, por debajo de la inflación interanual registrada en agosto con el IPC (2,7 %).

Esto supone un incremento inferior a la inflación de agosto (2,7 %) y muy alejado del ritmo real del mercado del alquiler en Madrid, donde las rentas han subido un 11,6 % interanual.

Vamos a resolver algunas dudas para los propietarios que alquilan sus viviendas en Madrid. Veremos como esta medida afecta el mercado y qué estrategías puedes tomar.

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¿Cuándo el IRAV se aplica en mi contrato de alquiler?

Todo depende de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento:

• Contratos firmados después de mayo de 2023 → aplican el IRAV, que para agosto marcó +2,19 %.
• Contratos anteriores a mayo de 2023 → en muchos casos siguen vinculados al IPC (agosto: +2,7 %), salvo pacto distinto.

La diferencia parece pequeña (0,51 puntos), pero aplicada a rentas altas puede ser significativa.

Diferencia entre subida legal y subida de mercado

La diferencia parece poca, pero si tomamos el valor de mercado, la diferencia es más grande.

El valor de las viviendas en alquiler ha subido un +11,6 % en Madrid, y esto se ve especialmente en distritos céntricos como Salamanca, Chamberí o Retiro, donde la pérdida para un propietario puede ser de 200-300 € al mes respecto a precios de oferta.

Entonces el IPC (2,7 %) queda en un punto intermedio, pero sigue lejos de lo que marca la realidad del mercado.

Datos relevantes para Madrid en el alquiler de viviendas

Estos son algunos de los datos sobre el alquiler de viviendas en la Comunidad de Madrid que todo propietario debería saber:

• En Madrid, el precio medio del alquiler es de 22,2 €/m² en agosto de 2025.
• En comparación con julio de 2025, ha subido un 0,8 % mensual.
• En comparación interanual (agosto de 2024 vs agosto de 2025), la subida es de +11,6 %.
• Las variaciones trimestrales también muestran subidas, aunque menores que la interanual.

También ciertas localidades fuera de Madrid capital están subiendo bastante:

En Getafe, Fuenlabrada, Leganés y Parla se han observado subidas interanuales de hasta ~30-35 % en algunos casos, según reportes de medios especializados.

Volviendo a Madrid, este ha crecido, según reportes entre un 6-11 %, algo que ha sido notorio porque muchos distritos y barrios se encuentran en niveles altos para estándares históricos.

La diferencia entre aplicar IRAV o IPC es pequeña (unos euros al mes), pero lo que marca la gran distancia es la brecha entre subida legal y subida real de mercado.

¿Cuál es su efecto en el mercado del alquiler de viviendas en Madrid?

Saber cómo se ha comportado el precio de los alquileres de vivienda y la inflación en Madrid a lo largo de un año, nos permite ampliar nuestro panorama para comprender el presente y hacer una estrategía para el próximo inquilino o renovación de contrato.

Según los datos más recientes de Idealista (agosto 2025), el precio medio del alquiler en la ciudad de Madrid se sitúa en torno a 22,2 €/m², lo que equivale a unos 1.776 €/mes para una vivienda de 80 m².

Veamos como afecta al propietario que alquila su vivienda con un ejemplo

• Con IRAV (2,19 %) → la renta subiría +39 € al mes, hasta unos 1.815 €/mes.
• Con IPC (2,7 %) → la renta subiría +48 € al mes, hasta unos 1.824 €/mes.
• Con la subida real de mercado (≈11,6 % interanual en Madrid) → un contrato nuevo rondaría los 1.980 €/mes, es decir, unos 200 € más que lo permitido por ley en contratos en vigor.

Esto refleja la gran brecha entre la subida legal y la evolución real del mercado madrileño.Lo que significa que un contrato en vigor queda 167 € al mes por debajo del mercado en apenas un año.

Comparación por distrito, IRAV y la Situación del alquiler en Madrid

Profundizando aún más en estos datos, tomamos los precios medios del alquiler de viviendas de varios distritos de Madrid y su valor actual de mercado.

El siguiente gráfico muestra, distrito a distrito, la renta actual de un piso de 80 m² y su evolución con:

• IRAV (2,19 %)
• IPC (2,7 %)
• Mercado real (11,6 %)

• comparación por distritos de Madrid entre la renta actual, la actualización con IRAV (2,19 %), con IPC (2,7 %) y con la subida real de mercado (≈11,6 %).
• Estas rentas estimadas se basan en precios de oferta o promedios de anuncio; en la práctica puede que algunos contratos se negocien por menos o más, dependiendo del estado, si está amueblado, planta, ascensor, transporte, etc.
• La Barra de Renta Actual está basado en el precio medio de cada distrito de Madrid.

Se ve claramente que tanto IRAV como IPC apenas mueven las rentas, mientras que el mercado se dispara.

Según los últimos datos del INE y portales inmobiliarios, el alquiler medio en la ciudad de Madrid está entre 1.100 € y 1.300 €/mes para viviendas de tamaño medio.

En los distritos más caros (Centro, Salamanca, Chamberí, Chamartín) se superan fácilmente los 1.500 € – 2.000 €/mes.

Entonces tenemos:

1. Diferencia moderada: usar IRAV en lugar de IPC supone perder entre 6 y 11 €/mes por vivienda de 80 m², según el distrito.
   • Al año, esto son entre 70 € y 130 € menos de ingresos.
2. En barrios caros (Salamanca, Centro, Chamberí, Retiro): la diferencia es mayor en euros, aunque sigue siendo relativamente pequeña en proporción.
3. En barrios periféricos (Vallecas, Villaverde, Vicálvaro, Moratalaz): la diferencia mensual es pequeña, pero puede pesar más en rentabilidades si las rentas están ajustadas.
4. Mercado vs Ley: aunque la diferencia IRAV-IPC es pequeña, el problema real para el propietario está en que el mercado sube un 11-12 % interanual, pero solo puede actualizar su contrato un 2,19 %. Eso significa que un contrato en vigor puede quedarse muy desfasado respecto a los precios de mercado en apenas 2-3 años.

Algunas cosas a tener en cuenta / críticas posibles

• El porcentaje del IRAV puede quedarse corto frente a los incrementos reales de coste para el propietario (mantenimiento, impuestos, energía, etc.).
• En muchos contratos “viejos” el IPC pactado u otro índice puede generar subidas mayores, lo que puede generar disparidades entre inquilinos según cuándo firmaron.
• En lugares con alta presión de demanda, los precios de mercado de los nuevos alquileres pueden estar muy por encima de lo que permite legalmente la renovación, lo que hace que haya incentivos para cambiar contrato, o para que propietarios prefieran no renovar con antiguos inquilinos, etc.

Ventajas, inconvenientes y recomendaciones para propietarios en Madrid

• Ventaja: tienen seguridad jurídica, saben de antemano cuánto pueden subir (sin conflictos judiciales si aplican bien el IRAV).
• Inconveniente: la subida del 2,19 % queda por debajo de la inflación real (2,7 %) → en términos reales pierden poder adquisitivo de la renta.
• Estrategia recomendada: al firmar contratos nuevos en Madrid, fijar un precio inicial muy ajustado al mercado porque las revisiones anuales no compensarán si la inflación sube más que el IRAV.

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Obligaciones fiscales y legales para propietarios

Si eres propietario en Madrid con un piso alquilado, además de aplicar la actualización correspondiente (IRAV o IPC según contrato), debes tener en cuenta:

1. Comunicación formal
   • La actualización debe notificarse al inquilino con antelación suficiente, por escrito (burofax, email certificado o carta), indicando el índice de referencia oficial (publicado por el INE).
2. Impuestos
   • Los ingresos por alquiler se declaran en el IRPF si eres particular.
   • Puedes aplicar deducciones: gastos de comunidad, reparaciones, seguros, IBI, intereses de hipoteca, etc.
   • En algunos casos, si el piso se alquila como vivienda habitual, se aplica la reducción del 50 % sobre el rendimiento neto (tras la reforma fiscal, conviene revisarlo cada año).
3. Conservación de la vivienda
   • El propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Reformas y mejoras no se trasladan al inquilino salvo nuevo contrato.
4. Depósito y fianza
   • En Madrid, la fianza debe estar depositada en el IVIMA (Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid).

Recomendaciones al hacer el contrato de alquiler

1. Revisar el contrato actual
   • Identificar si aplica IRAV o IPC y calcular la diferencia frente al mercado de su distrito.
2. Optimizar la renta inicial
   • En nuevos contratos, fijar un precio de salida alineado con el mercado, ya que después solo podrá subir un 2,19 %.
3. Negociar renovaciones
   • En contratos a medio plazo, negociar con el inquilino una subida adicional o mejoras en las condiciones.
4. Preparar el piso para el mercado
   • Reformas menores, eficiencia energética y mejor equipamiento pueden justificar rentas más altas en un nuevo contrato.
5. Planificación fiscal
   • Declarar correctamente los ingresos en IRPF, aprovechar deducciones (IBI, comunidad, reparaciones) y asegurarse de tener la fianza depositada en la Comunidad de Madrid.

Estrategias recomendadas

1. Negociar al inicio
   Si vas a firmar un contrato nuevo, pon un precio de salida que esté bien alineado al mercado actual — porque luego la subida anual (IRAV) será limitada.
2. Mejor estado / condiciones
   Diferenciarse: mejorar el estado del piso, servicios, eficiencia energética, etc., puede justificar precios más altos desde el inicio.
3. Revisar cuándo te corresponde renovar
   Tener claro si se aplica el IRAV (contratos tras la Ley de Vivienda) o si hay cláusula distinta en contratos previos. En contratos antiguos a veces se pactan otros índices o se negocia distinto.
4. Comunicación formal
   Al comunicar la subida, hacerlo por escrito, con el certificado del INE si el inquilino lo pide, y con la antelación legal.

La actualización de los alquileres en 2025 mediante el IRAV (2,19 %) supone una subida más moderada que la inflación (2,7 %) y muy inferior al crecimiento real del mercado en Madrid (+11,6 %).

Para los propietarios, esto significa que:

• En contratos largos, la renta quedará cada vez más desfasada frente a los precios de mercado.
• La gestión activa (renovaciones estratégicas, reformas, reofertas al mercado al vencimiento) es clave para no perder rentabilidad.

Para los inquilinos, supone cierta estabilidad: el incremento anual está acotado, incluso en un entorno de precios tensionados como el madrileño.

En definitiva, tanto propietarios como inquilinos deben estar atentos a qué índice aplica en su contrato, cómo se calcula la subida y qué obligaciones fiscales corresponden cada año.

Conclusión

En 2025, los alquileres en Madrid viven una situación paradójica: los contratos en vigor apenas suben un 2,19 %, mientras que el mercado real avanza al 11,6 %.

Para los propietarios, esto implica pérdida de ingresos acumulada si no gestionan de forma activa sus contratos. Para los inquilinos, supone un alivio temporal que mantiene la renta por debajo de lo que marca la oferta.

La clave está en anticiparse al vencimiento, negociar con datos claros y apoyarse en una inmobiliaria que gestione de forma estratégica cada fase del contrato.