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Exclusividad vs Sin Exclusividad: ¿Qué es mejor para vender o alquilar?

Exclusividad vs Sin Exclusividad

A la hora de poner tu piso en venta o en alquiler, seguro has pensado cuál es la mejor manera de administrar tu piso y los potenciales clientes. Básicamente en el mercado inmobiliario español existen dos opciones:

 

  1. Lo administras como particular o
  2. Contratas a una agencia inmobiliaria de confianza. 

 

En este artículo no vamos a hablar sobre la administración de particular, si no, hablaremos de las agencias y el trato en exclusividad y sin ella. 

Cada opción tiene sus ventajas y desventajas. Sin embargo, dependiendo de tu situación una te puede funcionar más que otra. 

Encuentra una buena agencia inmobiliariaTe puede interesar el siguiente artículo – ¿Cómo encontar la mejor agencia inmobiliaria de tu barrio? 

 

Comencemos con el primer paso y responde estas preguntas: ¿Qué agencia es la mejor opción?, ¿Cuál tiene mejor reviews o presencia web? y sobre todo a ¿cuál agencia le tengo más confianza?

Para responder estas preguntas, te hará falta hacer una investigación para saber cuál se ajusta más a tus necesidades. Sin embargo, siempre puedes preguntarle a tus amigos o familiares si han trabajado con alguna agencia inmobiliaria, y sobre todo si les gustó el servicio que recibieron para referirte una.

Si no consigues que te den una recomendación con la que te sientas 100% conforme, siempre puedes ver las opciones y comparar sus servicios, presencia web, calidad de registros fotográficos y de vídeo, trato humano de sus agentes y la zona en la que operan.

Una vez ya recogida varias opciones, en Geräh Real Estate Partners te recomendamos hacer una entrevista a las agencias que tienes en mente. Siempre recomendamos hacer entre 2 a 4 entrevistas a agencias para saber de verdad con cuál te sientes más a gusto.

En estas entrevistas seguro que saldrá el tema de exclusividad y no exclusividad, especialmente si te han gustado mucho dos agencias y lo piensas dos veces: ¿Elijo una sola agencia con una exclusiva o contrato a las dos sin exclusiva para llevar mi piso?

En este artículo te ayudaremos con estas preguntas y te explicaremos los pros y los contras de cada una.

Exclusividad: 

Si eres particular seguro que en el transcurso de tu historia como propietario, te han llamado muchas agencias para intentar ayudarte con la venta o alquiler de tu piso. En estas conversaciones seguro te han ofrecido una exclusiva para ayudarte con la gestión de tu inmueble. Pero, ¿cuáles son las condiciones de una exclusiva? ¿Por cuánto tiempo? ¿Cuál es el margen de beneficio entre exclusiva y no exclusiva?

Para responder estas preguntas, es importante explicar y desglosar lo qué es una exclusiva, qué se puede hacer y qué no. 

Lo primordial de una exclusiva es que la empresa que contrates será la única encargada de llevar el piso, ni siquiera el mismo propietario. ¿Por qué es esto?

Al llevar un piso o chalet en exclusiva tanto la agencia como el agente invierten recursos que solo van a regresar a la hora de la venta o alquiler. Si son verdaderas agencias profesionales, invertirán en fotografía y vídeo profesional, campañas de marketing, tiempo y traslado y sobre todo el esfuerzo de darle prioridad a tu piso para lograr venderlo lo mejor posible.

Al trabajar sin exclusiva, la agencia no podrá invertir en todos estos recursos que facilitaran la transacción. Simplemente por el hecho de que si el propietario tiene 3 o 4 agencias responsables del piso. Las agencias no pueden asumir el riesgo de invertir tanto en una transacción que existe la probabilidad que no sea dicha agencia la que cierre el negocio. De este modo, una exclusiva lo que te permite es que la agencia pueda trabajar de la mejor manera posible como los profesionales saben y dediquen el tiempo y recursos necesarios para sacarle el máximo partido a la operación.

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Una vez en una llamada de captación me intuyeron que si firmaran el encargo de exclusividad la agencia no se movería tan rápido como lo harían con una sin exclusiva. Por el simple hecho de la competencia.

Sin embargo, ese chico estaba en lo erróneo. Una exclusividad se traduce en un trato especial para ese piso y esa propietaria/o. Significa un vínculo de confianza en donde trataremos de hacer el mejor negocio posible para ese cliente que confió en nosotros.

Otro beneficio de trabajar con exclusividad es el hecho de que existe posibilidad de que los honorarios de la agencia sean más bajos al trabajar con exclusividad. La razón de ello es que si se trabaja sin exclusividad, para la agencia existe más riesgo, por lo que los honorarios son un poco más elevados.

Existe la concepción de que al trabajar sin exclusiva y trabajar con dos o más agencias. Existe la posibilidad de que las visitas se dupliquen o tripliquen. Esto aunque tiene cierto enfoque real, para lo que tu necesitas no sería la mejor opción. A veces pensamos que más es mejor. Sin embargo, en la oficina creemos que la calidad vence a la cantidad. 

Sin exclusividad las agencias se pelearán a ver quien logra cerrar el piso lo más rápido posible y a veces esto nos perjudica. No siempre el primer interés es el mejor interés.

 

Veamos un ejemplo en el caso del alquiler:

Para la tranquilidad del propietario, siempre se busca que el inquilino sea una persona solvente, educada y profesional. Por eso en exclusiva invertimos muchos recursos en los estudios de solvencia económica de los interesados y evaluamos cuál es la mejor opción.

 

Por último cabe acotar que una de las partes negativas de firmar un contrato de exclusividad es que no podrás como particular aprovechar un lead y cerrar el piso. Una de las cláusulas de los contratos de exclusiva indica que si cierra la transacción por otro medio que no fuese la agencia, los honorarios de todos modos tendrán que ser pagados. Sin importar que tú hayas conseguido al comprador. Lo que si es posible es negociar con la empresa de antemano que estos honorarios se reduzcan incluso a la mitad para estos casos.

¿Cancelar un contrato de exclusividad?

Es muy complicado cancelar un contrato de exclusividad sin razón de mayor importancia. Las razones por la que el contrato se podría cancelar son:

  • Algunos de los copropietarios no firmaron el encargo.
  • Una razón de gran peso como una pérdida de trabajo.
  • El contrato está mal redactado.
  • Existe alguna cláusula abusiva o cruzando la ilegalidad.

Muchas veces te habrán llamado y al mencionarte  la exclusividad casi inmediatamente dirás que no. No por que el servicio sea malo, simplemente porque existe una desconfianza natural. Por esto, en Geräh Real Estate Partners siempre recomendamos conocer al posible agente en persona. La conversación, su conocimiento de la zona y el mercado, su disponibilidad y sobre todo tu intuición para saber en qué agente confiar tu inmueble serán aspectos claves para tu futura operación.

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Sin Exclusividad

En el mercado mundial inmobiliario son escasos los mercados que aceptan encargos sin exclusiva. Estados Unidos está siendo pionero en esto, prácticamente no existen empresas que trabajen sin exclusividad. Sin embargo, España es un país que todavía tiene este modelo de negocio, y ciertamente se sigue utilizando. 

En Geräh Real Estate Partners consideramos que en el mercado del alquiler los encargos sin exclusiva afectan siempre al desempeño por el simple hecho de que la empresa que alquile el piso puede no importarle el perfil de inquilino, si no, solo cerrar la operación.

Uno de los pocos beneficios de trabajar sin exclusiva es que tú, como particular, podrás buscar inquilino sin ningún tipo de limitación. Por lo que se te podrían abrir más puertas. Pero atención, tendrás que ser un gran filtrador para evitar inquilinos que puedan darte problemas de impagos en el futuro. Pero a su vez, esta ventaja deja de serlo si negocias con tu empresa que tu también puedas buscar inquilino y que en caso de conseguirlo, la empresa que se esté encargando en exclusividad cobre la mitad de sus honorarios. Y así igual te quedarás tranquilo de que unos profesionales respaldan el proceso, verifican la solvencia y más. Un ejemplo de ganar – ganar. 

Otra de las mayores desventajas de este tipo de encargo es que las agencias no pueden permitirse actuar con el 100% de sus recursos, ya que si alguna otra agencia vende el piso o lo alquila, toda esta inversión será desaprovechada y transformándose en pérdida. 

 

Resumen

Recuerda que la exclusividad es una ventaja muy grande si consigues a tu agencia de confianza. Por el simple hecho que siempre estarán ahí para ti, cuando se acabe el contrato del inquilino y haga falta otra búsqueda, una compra o venta de un inmueble. Las relaciones a largo plazo son la base de nuestro trabajo y siempre pensamos en una relación de por vida al tratar con clientes, no una simple transacción.

 

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