Gastos ocultos al vender un piso en Madrid: impuestos, plusvalía y honorarios

Vender una vivienda en Madrid conlleva una serie de gastos e impuestos que es fundamental conocer para evitar sorpresas y maximizar el beneficio de la operación. En este artículo, desglosamos en detalle todos los costos asociados a la venta de una propiedad en 2024 y 2025, incluyendo los impuestos, la plusvalía municipal, los honorarios y notarías.

Los propietarios suelen desconocer los costos involucrados en la venta de una propiedad, lo que puede generar incertidumbre y retrasos en el proceso. Compartir información detallada sobre estos gastos les permitirá planificar adecuadamente y evitar sorpresas

Ahora te presentamos los gatos que debes conocer antes, durante y después de concretar la venta de tu vivienda.

Impuestos al vender una vivienda en Madrid

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La ganancia patrimonial que se obtiene al vender un inmueble tributa en el IRPF del año siguiente. Se calcula restando el precio de adquisición (incluyendo gastos e impuestos) al precio de venta.

Si una persona vende su vivienda en Madrid sin saber que debía tributar en el IRPF. Al hacer su declaración, se encontrará con una factura de Hacienda mucho mayor de lo esperado. Si hubiera planificado mejor y aprovechado exenciones, habría ahorrado miles de euros. ¡No cometas este error!

Tramos del IRPF en 2024/2025:

• Hasta 6.000 €: 19%
• De 6.000 a 50.000 €: 21%
• De 50.000 a 200.000 €: 23%
• De 200.000 a 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 28%

Si cumples con estos requisitos, aprovecha las Exenciones fiscales:

• Si el vendedor es mayor de 65 años y la vivienda es su residencia habitual, la ganancia está exenta.
• Reinversión en vivienda habitual en un plazo de 2 años tras la venta.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió hasta la venta. En Madrid, el cálculo se basa en el valor catastral y el tiempo de propiedad.

Si heredas una vivienda de tu madre y decides venderla e ignoras que debías pagar la plusvalía municipal, pues prepárate porque recibirás una notificación del ayuntamiento con un cobro inesperado. Si nos consultas, le habríamos asesorado y dado varias opciones para reducir o evitar este impuesto.

En Madrid, es esencial calcular este impuesto con antelación, ya que puede representar una carga significativa para el vendedor. Dado que cada ayuntamiento tiene autonomía para fijar los coeficientes y tipos impositivos, es recomendable consultar las ordenanzas fiscales específicas del municipio donde se ubica la propiedad para obtener una estimación precisa del impuesto a pagar. Además, existen mecanismos legales para reducir la plusvalía municipal, por lo que es aconsejable buscar asesoramiento especializado para optimizar este aspecto.

Para calcularlo, se necesita conocer:​

• El valor catastral del suelo.​
• El coeficiente de incremento, que varía según el número de años de posesión y puede consultarse en las ordenanzas municipales.​
• El tipo impositivo aplicable en el municipio correspondiente.

Existen dos opciones de cálculo:

1. Método objetivo: Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral según los años de tenencia.
2. Método real: Se calcula sobre la diferencia entre precio de compra y venta, aplicando un porcentaje máximo del 30%.

¿Se puede evitar? Sí, si se demuestra que el valor del suelo no ha aumentado desde la compra.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto anual que grava la propiedad de bienes inmuebles y que, generalmente, corresponde al propietario a fecha 1 de enero del año en curso. Sin embargo, es común que comprador y vendedor acuerden prorratear este gasto en función de la fecha de la venta.​

En Madrid, el IBI puede variar significativamente según la zona y las características del inmueble. Es importante que el vendedor esté al corriente de este pago para evitar inconvenientes durante la transacción. Además, acordar con el comprador el prorrateo del IBI puede facilitar las negociaciones y evitar futuros conflictos.

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Gastos notariales, registrales y gestoría

Notaría

Aunque el comprador suele asumir los gastos de escritura, el vendedor puede compartirlos. Los honorarios varían entre 600 € y 1.200 € dependiendo del precio del inmueble.

Registro de la Propiedad

Si la vivienda tiene cargas, es necesario cancelarlas registralmente, lo que puede costar entre 300 € y 700 €.

Si vendes tu piso sin saber que aún figuraba una hipoteca que ya había terminado de pagar. Este problema puede retrasar la venta y le generar costes adicionales en gestoría. Asegúrate de tener toda tu documentación en orden antes de poner la vivienda en el mercado.

Gestoría

Si se requiere un gestor para tramitar la cancelación de hipoteca, su coste puede oscilar entre 300 € y 500 €.

Gastos de cancelación de hipoteca

Si la propiedad tiene una hipoteca vigente, es necesario cancelarla registralmente antes de la venta. Esto implica dos costes:​

• Cancelación económica: Pago del capital pendiente de amortizar en la fecha de la firma de la compraventa
• Cancelación registral: Gastos notariales y registrales para eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad.

Es crucial gestionar la cancelación de la hipoteca con antelación para evitar retrasos en la venta. Además, algunos bancos pueden cobrar comisiones por cancelación anticipada, por lo que es aconsejable revisar las condiciones del préstamo.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Si el vendedor contrata una agencia para gestionar la venta, deberá pagar honorarios que suelen oscilar entre el 3% y el 6% del precio final de venta. Por ejemplo, si el piso se vende por 300.000 €, la comisión podría estar entre 9.000 € y 18.000 €.

Algo que nos ha pasado es que si alguien intenta vender su piso por cuenta propia, pero después de meses sin recibir ofertas firmes decide contratar una agencia como Geräh Real Estate Partners y, en pocas semanas logran cerrar la venta a un precio superior al que esa persona esperaba, la inversión en profesionales le trae beneficios, pero si hubiera contratato desde el principio, la agencia le habría ahorrado más tiempo y esfuerzo.

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Otros gastos al vender un piso en Madrid

• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para la venta. Precio medio: 60 € – 200 €.
• Cancelación de hipoteca: Si existe hipoteca, los gastos de cancelación pueden ser de 600 € a 1.500 €.
• IBI y gastos de comunidad: El vendedor debe estar al día con estos pagos antes de la venta. Se suele prorratear con el comprador.
• Nota simple: Este informe del Registro de la Propiedad verifica si el inmueble está libre de cargas. Se puede solicitar en persona (3,64 €) o en línea (9,2 €). Es esencial obtenerlo antes de la venta para proporcionar al comprador información sobre la titularidad y posibles cargas del inmueble.
• Certificado de la comunidad de propietarios: Este documento, emitido por el administrador de la finca, certifica que el propietario está al corriente de los pagos de la comunidad y de posibles derramas. El coste de este certificado oscila entre 30 y 100 € más IVA.

¿Cuánto cuesta vender un piso en Madrid?

Si sumamos todos los gastos, vender una vivienda en Madrid puede implicar costes del 5% al 10% del precio de venta. Para optimizar el beneficio, es recomendable:

• Planificar los gastos y calcular impuestos con antelación.
• Asesorarse con expertos inmobiliarios para reducir costos.
• Aprovechar exenciones fiscales si aplicas.