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Los 3 secretos para decidir sobre la financiación hipotecaria

Los 3 secretos para decidir sobre la financiación hipotecaria

Te compartiremos con un ejemplo real cómo escoger la financiación hipotecaria que más te convieney te genere la mayor rentabilidad.

La semana pasada un amigo nos contrató para hacerle un servicio de Personal Shopper Inmobiliario, más precisamente una asesoría de inversión inmobiliaria. Durante la primera reunión nos preguntó:

¿Compro de contado o utilizo un crédito hipotecario? Ya mi banco me lo ha ofrecido.

Asesoría inmobiliaria de Geräh Real Estate Partners en Madrid y España

Nosotros sabemos que invertir en inmuebles en España utilizando de forma inteligente el financiamiento hipotecario puede ser más rentable.

Por ello, le dijimos a nuestro cliente que analizaríamos los diferentes porcentajes de financiación posibles para que pudiera tomar las mejores decisiones. Analizaríamos los números.

Él estuvo de acuerdo y nos agradeció la labor.

Por políticas de privacidad no revelaremos los cálculos reales obtenidos para nuestro cliente, sino que los resultados acá mostrados se basan en el caso de estudio de la cuarta planta sin ascensor en Madrid. 

En dicho artículo podrán ver los datos y suposiciones empleadas para este análisis.

Porcentajes de financiación hipotecaria

Estudiamos 5 casos de porcentajes de financiación hipotecaria: 40%, 54%, 60%, 70% y 80%, siendo este último el máximo otorgado por las entidades financiadoras en España.

Para calcular la rentabilidad, tomamos en cuenta sus 3 factores fundamentales:

  1. El descuento que puede obtenerse al momento de la compra del inmueble con respecto al valor de mercado.
  2. La rentabilidad por alquiler.
  3. La capacidad y asertividad de predicción de tendencia del valor de mercado de un determinado inmueble por su tipo y categoría, es decir, su apreciación.

En cuanto a la rentabilidad neta por alquiler, obtuvimos los siguientes resultados:

Del Gráfico 1, podemos ver como cuando el porcentaje de interés es muy bajo, las rentabilidades obtenidas son similares a cualquier nivel de financiación.

Cuando empieza a subir el interés se empiezan a notar cada vez mayores diferencias: a mayor porcentaje de financiación se obtienen menores rentabilidades a medida que aumenta el tipo de interés.

En cuanto a la rentabilidad neta por apreciación, obtuvimos lo siguiente:

Del Gráfico 2 se observa como a porcentajes de interés bajos, es más rentable el mayor nivel de financiamiento.

Acá es importante hacer una aclaratoria, ya que en este caso de estudio se obtuvo un incremento del valor de mercado del inmueble del 3% anual durante 5 años consecutivos.

Por ello se observa este mayor rendimiento a mayor financiación. Porque se está obteniendo una rentabilidad sobre un dinero que no disponíamos, del que nos apalancamos.

En cuanto a la rentabilidad neta total, obtuvimos lo siguiente:

Conclusiones del estudio

Una vez nos volvimos a reunir con nuestro amigo y cliente, llegamos a las siguientes conclusiones:

  1. Siempre que compremos por debajo del valor de mercado, nos aseguraremos de obtener rentabilidad positiva y podremos utilizar mayor nivel de apalancamiento.
  2. Pedir más financiamiento genera más rentabilidad total en el caso de una tendencia alcista del mercado. Pero es más riesgoso en caso de que no suba el precio como lo esperado.
  3. Dependiendo del inmueble y de las necesidades del inversor, es posible optar por un alquiler turístico para mejorar la rentabilidad por alquiler (por ejemplo si se buscar generar más ingresos mensuales).

Finalmente hemos decidido junto a nuestro cliente no superar el 40% a 50% de porcentaje de financiamiento para esta inversión. Nos ofrece un muy buen rendimiento y menor riesgo.

Esperamos que nuestro estudio haya sido de tu utilidad e interés y te ayude cuando solicites tu financiación hipotecaria.

Si tienes dudas o necesitas una asesoría

También, nos interesa conocer tu opinión, bien como inversor particular o como profesional. ¿Qué porcentaje de financiamiento has utilizado con éxito en tus inversiones inmobiliarias? ¿En qué contexto?

Muchas gracias por leernos.

Geräh Real Estate Partners agencia inmobiliaria en Madrid

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