Los 3 impuestos para comprar una vivienda con o sin hipoteca

Hace tiempo realizamos un artículo donde te explicamos todos los impuestos que debes pagar por comprar una vivienda en España. No obstante, en el año 2019 se sancionó una nueva Ley Hipotecaria la cual trajo algunos cambios que modificaron los impuestos totales a pagar.

Los 3 impuestos para comprar una vivienda en España

Existen 3 impuestos relacionados con la compra de inmuebles en España: Impuesto sobre el valor añadido (IVA), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Actualmente el impuesto de IAJD  por la formalización de la hipoteca corre ahora por parte del Banco..

 El impuesto más importante de todos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto al Valor Añadido (IVA)

Si compramos inmueble para uso de vivienda nuevo de un promotor habrá que pagar el IVA, que aplica en todo el territorio español a excepción de islas Canarias, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

El IVA para la compra de viviendas nuevas será de forma general del 10% y para viviendas en régimen especial de protección será del 4%.

Recordemos que el IVA es un tipo de impuesto indirecto, por lo que deberemos pagarlo al agente económico entre nosotros y Hacienda, en la mayoría de los casos será a la empresa promotora que gestiona la venta del inmueble.

En el caso de que compremos un inmueble de segunda mano no tributará por IVA sino a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Este impuesto ha sido transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que no hay un valor fijo nacional. Por ejemplo, en Madrid es el 6% de carácter general y el 4% para familias numerosas.

El ITP, a diferencia del IVA, es un impuesto directo, por lo que deberemos pagarlo nosotros mismos, en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde está situado el inmueble que hemos comprado. El pago de este impuesto habrá que hacerlo en un plazo de 30 días hábiles contados desde el día del otorgamiento de la escritura pública de compra-venta.

Impuesto de Actos Jurídicos documentados (IAJD)

Si se compra una vivienda nueva, además del IVA se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el cual también ha sido transferido a las Comunidades Autónomas y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta. Para el caso de Madrid, el IAJD tributa de la siguiente manera: exento para viviendas de protección oficial; 0,2% para viviendas con protección pública (VPP) con menos de 90m2 útiles; 0,4% para VPP de más de 90m2 útiles y para viviendas libres con importe escriturado menor a 120.000 euros; 0,5% para importe escriturado entre 120.000 euros y 180.000 euros; 0,75% para importe escriturado mayor a 180.000 euros.

La buena noticia es que ahora si compramos una vivienda nueva con hipoteca, pagaremos solo una vez el IAJD, solo por la compra de la vivienda, calculado sobre el importe escriturado (anteriormente se pagaba dos veces el IAJD porque también se pagaba otro por la hipoteca).

En resumen, a modo de ejemplo en Madrid, de carácter general, pagaremos los siguientes impuestos (los porcentajes que aparecen son del importe escriturado):

Impuestos a pagar para inmuebles nuevos o de segunda mano, compra e hipoteca.

	Compra de contado			Hipoteca
	IVA	ITP	IAJD	IAJD
Nueva	10,00%	No aplica	0,40% – 0,75%	0%
Segunda mano	No aplica	6,00%	No compatible	0%

¿Por qué la vivienda nueva paga IVA más IAJD y la de segunda mano solo paga ITP?

La Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala que un mismo acto solo deberá pagar uno de estos dos impuestos (el mayor de ellos), es decir el ITP y el IAJD son incompatibles para un mismo acto. Mientras que el IVA se rige por otra normativa que no es incompatible con el IADJ.

Hemos dejado intencionalmente fuera de este artículo los otros gastos que debemos tomar en cuenta al momento de adquirir un inmueble, tales como Notaria, Registro y Gestoría. Lo hacemos, ya que estos gastos no son un porcentaje fijado como los impuestos citados antes, sino que son importes directos que se aplican de acuerdo al rango de precio donde se sitúe nuestro inmueble. Estos temas los tratamos con más detalle en este otro artículo: Los 3 gastos necesarios para comprar un inmueble en España.

Te escuchamos y respondemos: si tienes cualquier duda acerca de los impuestos a pagar al comprar una vivienda en España, o de cualquier otro tema relacionado con la gestión inmobiliaria, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

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• Nuestros correos electrónicos gustavo@gerah-realestate.es o soporte@geräh_realestate.es

¿Quieres ayuda para comprar una vivienda en España? Somos expertos en el mercado madrileño y podemos conseguir la vivienda que estás buscando, pero también podemos asesorarte fiscalmente en todo el territorio nacional.