Propietarios e inquilinos: en casos de avería, ¿quién se hace responsable?
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Al alquilar una vivienda pueden surgir situaciones de conflicto y tensión entre el propietario y el inquilino, como sobre quién debe hacerse cargo de pagar los costes de reparaciones y averías de la vivienda alquilada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil recogen las obligaciones en este sentido para ambas partes quién debe asumir unos gastos y quién otros.
Si bien no siempre queda claro del todo, en este articulo trataremos de aclararlo y disipar las dudas. Por ello, tenemos que acudir a la jurisprudencia y apelando al sentido común de las partes.
Un buen asesor inmobiliario debe ser capaz de ayudar a resolver cualquiera de estos posibles conflictos.
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¿Qué dice la LAU vigente (reforma de 2019) en caso de reparaciones y averías?
En la LAU, las obligaciones de ambas partes vienen recogidas en su artículo 21:
Art. 21.1 “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.
Y también destaca el Art. 21.4: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”
Para entender un poco mejor y poder llevarlo a la práctica vayamos separando algunos casos importantes:
Mal uso o negligencia del inquilino: debe hacerse responsable
Cuando se trate de averías o imperfecciones que fueron causadas directamente por una persona y su descuido, los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil lo dejan muy claro y las partes lo entenderán perfectamente.
Por ejemplo, Andrés es el inquilino de un piso que está utilizando la lavadora y daña la puerta al forcejearla por no esperar el tiempo necesario para que el agua escurriera, está claro que es un mal uso: el mismo será el responsable de la reparación.
A grosso modo, el inquilino siempre se hará responsable por daños suyos o de visitas, por descuidos, mal uso o negligencia del inmueble. Ejemplo: Rotura de cristal, daño físico a radiadores, neveras, etc.
Dicho esto, tenemos que tomar en cuenta de que a todos nos puede pasar, somos humanos. Podemos llegar cansados o estresados y un simple descuido puede causar algún desperfecto.
Por lo tanto, en Geräh Real Estate Partners, recomendamos siempre contar con un seguro propio del inquilino. De este modo nos podemos cubrir las espaldas por algún error.
«Es mejor tenerlo y no necesitarlo, que necesitarlo y no tenerlo»
Veamos ahora un caso de que no haya un mal uso o negligencia.
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La Habitabilidad de la vivienda alquilada
Otro punto claro y que la gente es consciente plenamente es que las reparaciones que afecten la habitabilidad de la casa serán a cuenta del arrendador.
El Desgaste por el uso ordinario
Acá es donde empieza lo difuso y donde alguna vez, hemos tenido que argumentar basándonos en la jurisprudencia, y en nuestra experiencia del día a día lidiando con todos estos casos.
Debemos recordar que todo piso o chalet puede tener defectos de desgaste natural. Es parte de la vida.
Del mismo modo, se establece que todos los daños causados por uso cotidiano deben de venir a cuenta del inquilino. Estas son: cambio de bombillas, cisternas de inodoros, correas de persianas, etc.
El arrendador, por su parte, es el responsable de pagar, por ejemplo, las averías de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera. «Solo se libra de esto cuando es una avería mínima, como un piloto o un filtro, o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino«.
Todo esto puede parecer un poco ambiguo. Por lo tanto, en este artículo trataremos de separar concretamente las averías por parte del inquilino y las del casero.
Responsabilidades del casero
La LAU dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la vivienda “en condiciones de habitabilidad”. Es decir, cada vivienda posee unos rasgos de habitabilidad que a la vez son derechos fundamentales.
Como lo es el agua potable, calefacción, humedades, entre otras cosas. Y estas son fundamentales tanto para el inquilino como para el propietario. Aquí te ensenamos una lista un poco más extensa.
– Las reparaciones consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe. Si hay problemas recurrentes con la entrada/ o salida del agua. Es seguro que el propietario tendrá que hacerse con el costo de esta reparación. Por otro lado, las obstrucciones de desagües generalmente vienen a cuenta del inquilino, ya que seguramente sea causado por uso habitual como pelos, comida, entre otros.
– Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas. Todo esto es a cargo del propietario.
– Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.
– Sustitución y reparación del termo de agua.
– Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro…).
– Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc.). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del ayuntamiento.
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Gastos que debe asumir el inquilino
En todo momento el inquilino debe avisar al propietario sobre posibles daños y arreglos. Al mantener una buena comunicación con el propietario pueden resolverse los problemas más rápido y con la mejor diplomacia.
Son su responsabilidad:
– Las facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas o el teléfono).
– Cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por su parte.
– Rotura de persianas, de lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros, u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros, si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en contrato.
– Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).
– El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir el importe al propietario después, pero debe comunicárselo de forma previa.
También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda, pero, en este caso, además se requiere el consentimiento expreso del arrendador, a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda.
– De forma inversa, cuando el propietario tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, por muy molesta que sea.
Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.
Ahora que ya desglosamos las responsabilidades de cada parte, podemos proseguir a la siguiente fase que es realizar la reparación en sí. En esta fase existen muchas formas para resolver un problema y esto depende de cada persona y cada vivienda.
¿Contrato a una aseguradora?
Lo primordial para un propietario es tener un seguro de confianza. Si no tienes alguno puedes contactar con nosotros y te podremos ayudar a elegir uno que se adapte perfectamente a ti como propietario.
Al adquirir un inmueble uno invierte un capital importante, por lo que recomendamos (casi que rogamos) que todo propietario tenga un seguro bueno y confiable, más allá del mínimo que marca la Ley.
Imagínate que después de haber gastado unos 300.000 euros en un ático nuevo, Juan, el propietario, decide no asegurar la vivienda al comprarla, porque no pensaba que algo grave o no tan grave podría pasar tan pronto.
Sin embargo, la mala suerte llegó y hubo una filtración en el techo proveniente de las fuertes lluvias en Madrid.
Ahora, encima del dinero que ya ha desembolsado, tiene que cambiar una zona del suelo y los daños al techo, por prolongar el tema de contratar el seguro y no darle importancia. Ahora con tantos presupuestos Juan no sabe cómo cubrir el 100% de los gastos.
Más que un servicio a cambio de un dinero mensual o anual, los seguros te dan tranquilidad, te permiten quitarte una gran preocupación y grandes problemas. Incluso hasta los problemas pequeños te pueden solucionar.
Si posees un inmueble o piensas en adquirir uno, o también si vas a alquilar uno, incluye en tu presupuesto el seguro de una buena vez. En Geräh Real Estate Partners confiamos y trabajamos con los seguros para poder brindar el mejor servicio posible.
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¿Como declarar una incidencia?
El procedimiento habitual para declarar una incidencia, generalmente, comienza con el inquilino. Ya que es el/ella quien hace vida en la casa y sabe qué problemas surgen.
El primer paso es hacer fotos y vídeos a los daños y pasar este material al propietario o empresa responsable de la administración del inmueble.
Una vez pasado en escrito y en imágenes todos los problemas.
El siguiente paso viene de parte de la agencia/propietario para realizar un parte a la aseguradora correspondiente y así generar una visita de un técnico especialista.
Este técnico dictará qué tipo de problema es y cuál es su fuente del daño. Dado su veredicto se comunicará si el seguro efectivamente cubre el problema, o si es un problema directamente de mal uso del inquilino, o mal diseño de la propiedad. Y se dará a cabo la reparación.
Para explicar un poco el mal diseño de la propiedad, me parece oportuno mencionar un caso que tuvimos recientemente. En esta incidencia, existía un problema de humedad en una pared que da hacia la habitación y del otro lado a una jardinera.
Resulta que el riego y la humedad que necesita la jardinera para estar en su esplendor estaba afectando a la pared a la cual está apoyada. Este problema fue creciendo hasta que llego al otro lado, a la habitación.
Este no pudo ser cubierto por el seguro, ya que no es un problema de las tuberías o desgaste natural, si no que era un mal diseño por parte del propietario poner la jardinera en esa ubicación.
Un descuido, nada más. Sin embargo, tendrá que venir a cuenta suya.
Escrito en colaboración por Gustavo Gerendas y Alejandro Arreaza
